El desalojo es el proceso para recuperar un inmueble ocupado sin derecho: por falta de pago, vencimiento del contrato o intrusión. Su duración depende menos del código que de la preparación del caso.
Las causales típicas
Falta de pago (previa intimación fehaciente cuando corresponde), vencimiento del plazo contractual sin restitución, e intrusión u ocupación sin título. Cada causal tiene su prueba: contrato, intimaciones, constancias de la mora.
El trámite
Demanda, notificación (el punto que más nulidades y demoras genera: debe hacerse con extremo cuidado, identificando a todos los ocupantes), eventual contestación, prueba acotada y sentencia que fija plazo de desocupación, ejecutable con lanzamiento.
Herramientas que aceleran
El reconocimiento judicial del inmueble para identificar ocupantes, la citación correcta de todos ellos desde el inicio y, en los supuestos que la ley admite, la entrega anticipada del inmueble como medida cautelar. El reclamo de alquileres adeudados puede acumularse o tramitar por separado según convenga.
Plazos realistas
Un desalojo bien preparado y sin incidencias puede resolverse en meses; uno con notificaciones defectuosas o demandados no individualizados puede llevar mucho más. La inversión en la preparación inicial es la variable que el cliente controla.
Para locadores: la calidad del contrato y de las garantías firmadas hoy define la duración del conflicto de mañana.